“保交楼”答卷：超5500亿元资金支持、多地积极响应，优质房企仍为交付主力｜2023中国经济半年报
本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道2022年7月28日，中央政治局会议强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，“保交楼”行动开始推进。“保交楼”工作推进一年以来，政府、金融机构、房企三方协同发力，业已取得丰硕成果。而在“保交楼”推进过程中，多家房企也将“高质量交付”放在首要位置，通过“交房即交证”“准现房销售”等方式展现企业责任。需要注意的是，“保交楼”在推进过程中，仍不乏痛点、难点。某华东出险房企人士即向《华夏时报》记者直言，目前限制房企现金流运作的人为因素太多，且相关支持政策如资金拨付等效率较低。实际上，“对于真正有资金压力、保交付有压力的房企而言，恰恰又是很难从金融机构获得融资渠道的”。业内人士认为，为解决现存的问题，应继续加大对“保交楼”的资金支持，更高效落地配套融资政策、鼓励各类主体积极参与其中，并加强对企业、监管银行等主体的约束管理，避免任何资金挪用情况出现等。此外，代建代管代持以及优化预售资金管理等众多手段，也是促进“保交楼”的有效手段。政策、金融大力支持“保交楼”2022年7月28日，中共中央政治局会议首提“保交楼”，为房地产行业下一步发展定下“稳行业，稳民生”的主旋律。同年12月15日，中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳健康发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”等各项工作，“三保”首次被写入中央经济工作会议。地方政府层面，各地坚持以人民为中心的发展思想，坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，工作取得积极进展。据中指研究院企业研究总监刘水介绍，2022年以来，多地采取不同措施积极响应“保交楼”，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构盘活项目等。今年以来，各地政府工作报告也较多提及针对房企的支持政策，主要体现在满足企业合理融资需求、化解房企风险、推动行业重组并购等。针对“保交楼”推进中最为关键的资金问题，监管部门也给予了强有力的支持。2022年8月，住建部、财政部、央行等出台专门措施，通过政策性银行提供2000亿元规模的专项借款，“封闭运行、专款专用”支持保交楼；11月份，中国人民银行副行长潘功胜介绍说，在前期推出“保交楼”专项借款的基础上，人民银行将于2023年3月31日前，面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。在此期间，多家AMC（金融资产管理公司）亦宣布与受困房地产企业达成合作，助力推进“保交楼”。今年3月，在国新办举行的新闻发布会上，央行相关负责人表示已推出3500亿元保交楼专项借款，设立了2000亿元保交楼贷款支持计划，“保交楼”相关资金仍在继续落实。多地则因城施策印发行动方案，支持用足用好“保交楼”专项借款。另一方面，房企也在积极展开自救：2022年11月28日，证监会发文表示，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等，之后多家房企发布了股权融资计划，表示将所募集到的资金用于“保交楼”等相关房地产项目。今年5月、6月，房企股权融资迎来实质性落地，招商蛇口、保利发展、中交地产、福星股份、大名城、陆家嘴等6家房企定增方案集中获批。7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上透露，去年11月以来，在“第二支箭”框架下，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。下一步，央行将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。此外，综合当前房地产市场形势，7月10日，人民银行、金融监管总局决定将“金融16条”中有关政策适用期限统一延长至2024年12月31日，其他不涉及适用期限的政策长期有效。房企重视高质量交付政策“组合拳”的作用之下，“保交楼”工作取得丰硕成果。从近期交出的“成绩单”来看，房企们在保证按时交付的同时，亦重视“高质量交付”，并以“交房即交证”“准现房销售”等方式获得市场认可。2023年上半年，50家典型房企共交付193万套房屋。头部企业仍是“保交楼”的主力：在TOP50房企中，TOP5房企的交付套数均超过10万套，占TOP50房企整体交付量的36.38%，TOP10房企的交付套数超过整体的一半。以前三名为例。碧桂园交付套数27.8万套，交付面积3169.2万平米，位居第一；紧随其后，万科地产交付了12.8万套房源，交付面积1562.53万平米；位列第三的融创中国，上半年交付11.7万套房源，交付面积1754.0万平米。2023年上半年，新希望地产品质交付全国11城22个项目共计16641套，提前交付超4000套，客户满意度近90分。龙湖集团方面向记者表示，2023年上半年，龙湖在全国37座城市的84个项目共计交付约6.2万套品质住宅，创下龙湖上半年交付套数的历史最高记录。6.2万套房源100%实现了如期交付，且约20%项目还实现提前一个月以上交付，其中五成为精装修交付，交付总体满意度超90%。卓越集团方面近日向《华夏时报》记者透露，继2022年交付48个项目、超4.1万套房源之后，今年上半年公司累计交付35个项目47批次共计25536套房屋，遍及东莞、深圳、南京、长沙、石家庄等多个城市。“很多有流动性危机的民营房企对于保交楼的侧重点可能是’交楼’，但对于卓越来说，对于’保交楼’的侧重点是品质交付。”卓越方面向《华夏时报》记者强调：“在当前房地产行业优化调整的背景下，公司将全力以赴实现品质交付，兑现对每一个家庭的承诺。”记者了解到，卓越集团在20城35社区共计兑现超2.5万个满意交付范本，包括东莞晴熙云翠、无锡上城壹号、南通卓越府、南京栖息樾府等多个区域标杆项目。卓越集团从公建外立面、园林景观、全龄配套多功能主题空间、归家动线礼序等多个维度打造高颜值品质交付。在交付前，各项目团队涵盖分户查验、客服咨询、物业秩序管理、保洁清洁及绿化养护服务的多维度板块，开展多轮全覆盖检查；交付现场，工作人员全程陪同，以一站式贴心办理，成就圆满交付体验。中南建设方面提供的数据显示，今年上半年，中南建设房地产板块累计交付房屋4.5万套，建筑板块履约交付项目171万平米。而为推动“保交楼”工作更顺利进行，公司还紧抓融资窗口期，及时发布定增预案，募集资金总额不超过28亿元，目前有关发行方案已获得公司股东大会通过，并收到深交所受理通知，发行申请正在审核过程中。佳兆业集团方面向记者介绍说，2023年上半年，佳兆业集团在深圳、广州、上海、重庆、东莞等地累计交付33个项目，截至目前累计交付约2.1万套房源，已达到去年全年总交付量。2023年，佳兆业全年计划交付约4.9万套房源，全力以赴落实“保交楼、保民生、保稳定”工作部署。记者获悉，年初以来，佳兆业集团全力协调各方资源，攻坚克难，结合项目实际情况制定详尽的保交付计划，施工前期项目部狠抓工程策划及样板指路。过程中按标准流程及要求做好施工交底、班组筛选及过程验收。交付前分层级开展不少于三轮模拟验收，严控交付品质。2023年1—6月，中梁在全国各地累计交付66个项目、74批次，超50000套新房，其中，8个项目实现提前交付，多个项目实现“交房即交证”。在亿翰智库发布的《2023年1—6月中国典型房企交付套数TOP50》中，中梁位居房企交付排行榜TOP12，以实际行动和交付成果，做好保交楼、保民生、保稳定的各项工作。而据亿翰智库统计，央国企及部分优质民营企业仍是交付主力。今年上半年交付排行中，TOP5房企的交付套数均在10万套以上，占TOP50房企整体交付量的 36.38%。其中，碧桂园、万科地产、融创中国、保利发展、绿地集团位居行业前五位，龙湖集团等紧随其后。探索“保交楼”新路径尽管“保交楼”工作成效显著，但部分房企缺乏“保交付”资金、个别项目减配交付等问题当前仍不容忽视。“首当其冲是资金，限制房企现金流运作的人为因素还是太多。”一名华东出险房企内部人士向《华夏时报》记者坦言，比如各地对资金监管还是很严，很多地方只为当地项目，不顾企业资金流动性需要，造成有些项目资金闲置，但同一企业的其他项目却无法调配资金保交付。同时，“政府保交楼的相关支持政策，比如资金拨付等太慢，和业主焦急心态相比完全不匹配，而压力全给了企业。”在上述人士看来，金融机构融资渠道依然不畅：“融资资源没能按需给予真正有需要的企业支持。对于真正有资金压力、保交付有压力的房企而言，恰恰又是很难从金融机构获得融资渠道的。”对此，业内人士建议，应加强前期政策的完整落地实施、继续加大“保交楼”资金支持力度。亿翰智库研究总监于小雨向《华夏时报》记者指出，配套融资政策要惠及更多项目，还需要进一步加快落实保交付各项政策，推动保交付措施的迭代升级。比如，在资金来源问题上，对已停工或烂尾的项目严厉追责，层层追溯，将预售资金追回并用于项目复工建设；设立保交付专项基金，专款专用，推进项目工程顺利建设。对于当前仍存在资金不足的问题，于小雨认为，国开行等机构的专项借款和纾困基金仍有持续加码空间，提升“保交楼”资金规模。此外，监管部门可给予AMC、商业银行、国企、央企等更多的鼓励和支持，鼓励此类主体积极参与“保交楼”。除了通过配套融资政策之外，代建代管代持以及优化预售资金管理等众多手段也被认为是促进“保交楼”的有效手段。“部分城市采用代建代管代持模式解决保交付问题，即由委托方发起，而拥有开发能力和建设经验的受托方部分或全程参与设计、开发、管理及服务。”于小雨预计，此类模式或在未来成为解决困难问题的主流方式，政府未来可能为此设立专项基金。一名出险房企人士则希望，预售资金监管可以合理优化：“比如，可以考虑以项目为主体优化预售管理，不按企业主体或是出险、非出险房企‘一刀切’。个人觉得，资金监管也可以根据项目工程进度，施工节点等灵活调整，给予企业更多自主权。”该人士强调。责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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