国资兜里的房子也不香了
图片来源：地产壹线几个月前，各地政府每天都在想新点子，帮助开发商卖房。比如，淄博官方联合开发商、中介上了一道“房子以旧换新”的菜；黑龙江官方反向操作，进行全国巡演，要把房子卖到南方去，让大家都来体验“夏天的黑龙江”。但现在，官方不仅要当教练，还当上了运动员。最近各地国资平台纷纷上线：北京朝阳住建委折价出售154套住宅、济南城市发展集团为1341套小区房源招标代理营销商、广州也传出一国资将挂牌400余套住宅，价值5亿。拉长到这一年来看，一方面，国家要求各地加快盘活各类国有优质资产，努力开源。另一方面，从“保交楼”开始，各地国资陆续接下了不少开发商的滞销或暴雷项目，这些项目从“保交楼”到运营都需要长期的资金。恰逢现在“认房不认贷”“降低首付”等诸多利好出台，国资也希望趁着热乎，暖暖荷包。正如业内人士那句劝告：“伴涨尽售、应出尽出”。房子从哪来？各地上新的房子，多少带点“历史遗留”色彩。济南城市发展集团（下称“济南城发”）旗下公司挂出的1341套住宅，面积合计约16.6万㎡，总价超过28亿元。这批住宅集中在济南东部的唐冶片区，位于绿地、龙湖、保利、路劲等开发商项目中，项目一手房基本已经售罄。这次挂出的房源，是当年济南控制地价的“产物”。前几年土地市场火爆时，当地官方开启了“竟配建”模式：竞拍地块达到最高限价后，开发商将转为竞价【安置房】，谁在地块内提供的安置房面积最大，地块由谁摘走。这批配建住房由开发商建好后，移交给济南城发所有，现在部分被摆上了货架。北京朝阳住建委“出货”了位于北五环热门板块新北苑中国铁建国际城小区的154套住宅。小区当年被称为该板块“四大神盘之一”，颇受望京码农们青睐，价格也一路水涨船高，贝壳找房数据显示，如今二手房均价接近9.4万元/㎡。这些房源以竞拍方式售出，总起拍价633-864万，资产总额达到10亿元。《华夏时报》称，当年国际城部分楼栋承接了周边区域的拆迁安置任务。后来，用于安置的房源并没有被全部用完。此后，据《经济观察报》报道，一部分房源被朝阳区住建委等多个单位回购，计划用于解决职工住房问题。2012年底中央八项规定出台后，“解决职工住房”的计划暂停，房源也空置到现在。一头“现金奶牛”公开消息显示，济南城发手里握有的“竞建房”中，不少转为了保障性租赁住房，平台还成立了“城发成家”租赁运营品牌。但这批保租房，并没有那么吃香。地产壹线观察到，城发这回决定出售的租赁项目所处位置较偏，周边产业少，离济南CBD商务区还需乘坐1个半小时的公交车，对于“打工人”来说，长距离通勤或许是影响入住的不利因素。还有分析称，保障性租赁住房的管理问题，经常引发同小区其他业主的投诉和质疑，这也是一个让运营者头疼的问题。业内认为，济南城发选择兜售房源，一个原因或许是相关房源做保障性租赁房投资回报率不高，运营压力较大。从去年开始，在“去库存”“防风险”背景下，长沙、苏州、济南、青岛等城市官方都通过各种手段回购开发商的存量商品房。去年一则招标公告曾显示，济南城发拟在全市收购3000套商品房，用于租赁储备住房。济南城发最新的文章写道：集团通过多种渠道，包括划转竞建公有房和投资购置存量商品房等，拥有超过45万平方米的住宅项目、50万平方米的公寓项目等。进货量大，出货寥寥，用的还是自有资金，钱袋子也变得紧张起来。去年10月，中央为国资平台的经营发展指了一条路。财政部发文要求加快对房屋、土地、车辆等各类国有资产盘活利用，提升资产盘活利用效率，真正落实紧日子要求。正巧，目前全国多地楼市等来了“认房不认贷”“限购限售放松”等政策利好，以济南为例，上个月济南全域取消了限购限售。机构数据显示，9月份重点城市楼市一二手供应成交量都呈环比上行，国资平台也瞄准这个出货的好时机，卖掉这批现成的房子，或许比等卖地分成回血更快。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉还表示，国资选择这时候抛盘，也有担心房价继续下跌，影响国有资产保值增值的考虑。“这部分保租房、人才房，照理来说，应该长期持有、不应卖掉，之前并没有出售的先例。但由于已经移交到市场化的国有企业名下，限制不会那么严格，尤其现在市场下行，国资也顾不了那么多了。”国资也打价格战由于国资平台早年获得、持有这类房源的成本并不高，这使得其在出售时有了更大的调价空间，以提高自身的市场竞争力。今年7月，济南城投曾拿出东城逸家、西江华府两个公务员小区中上千套房源出售。相比周边2.8-3万/平的二手房。东城逸家新出的房源价格来到了2.3-2.6万/平，还少了中介费和手续费。济南当地的自媒体称，虽然户型较为老旧，但这两个盘地段、交通、学区都具有碾压优势，加上济南新房市场当时供小于求的情况，国资+一手现房的配置拉起了一波市场热度。同样作为带有“体制属性”的现房，北京中铁建国际城此次出售的房源均价接近8.6万/平，比市场二手价（9.37万/平）低了8200元/平，首付比例也比二手房有优势。但拍卖结果却并不理想。官网显示，目前已成交的套数20多套，成交比例仅为15%，且基本以低价成交。此番遇冷，一方面，房屋自身藏着一些bug，有媒体探访发现，此次拍卖的房屋基本上都处于当时用于拆迁安置的楼栋，整体居住体验或许不如小区内其他房源，这会影响部分刚改、改善买家的选择。另外像现在整体市场下行比较明显，观望情绪浓厚，更何况这类中途转作住宅的房源，大家会担心产权上有限制，李宇嘉这样《向地产壹线》分析。国资低于市场价卖房的行为，李宇嘉认为，各地如此大体量的房源拿出来卖，将对当前本在下行的市场造成比较大的负面影响。他还称，如果北京这批房子持续流拍，转让方可能会继续降价，“一方面市场整体可能往下走，官方希望出售资产缓解资金紧张的诉求也比较强；另一方面，由于当时获得成本不高，即使降价，他们也能获得可观的现金流。”当年招标文件显示，该项目地块需要配建廉租房项目，保障房及公建部分的政府回购面积达26万平方米，回购价格为6500元/㎡。中铁建国际城小区有业主担心，未来如果继续降价，会让小区其他二手房出售更为艰难。济南上述公务员小区出售时，曾引发周边二手房小幅降价；而这次城发的大规模招标，也让唐冶周围的新房开发商、二手房业主捏了一把汗。大家都在观望，国资平台下一步棋会怎么走。
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